大判例

東京地方裁判所 平成１０年（ワ）１５７５８号 判決

主文

一 　被告株式会社アルフレックス及び被告株式会社大京住宅流通は、原告に対し、連帯して金一二六〇万一五一六円及びこれに対する平成九年一二月二六日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。

二 　被告東亜エステート株式会社、被告長嶋実及び被告株式会社大京住宅流通は、原告に対し、連帯して金二一七一万六六五七円及びこれに対する平成一〇年二月二七日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。

三 　原告のその余の請求を棄却する。

四 　訴訟費用はこれを四分し、その一を原告の、その余を被告らの各負担とする。

五 　この判決は、第一項及び第二項に限り仮に執行することができる。

事実及び理由

第一請求

一 　被告株式会社アルフレックス（以下「被告アルフレックス」という。）及び被告株式会社大京住宅流通（以下「被告大京住宅流通」という。）は、原告に対し、連帯して金二一六〇万一五一六円及びこれに対する平成九年一二月二六日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。

二 　被告東亜エステート株式会社（以下「被告東亜エステート」という。）、被告長嶋実（以下「被告長嶋」という。）及び被告大京住宅流通は、原告に対し、連帯して金三七七一万六六五七円及びこれに対する平成一〇年二月二七日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。

第二事案の概要

一 　請求一について

本件は、被告アルフレックス及び被告大京住宅流通の従業員の欺罔行為（不法行為）もしくは被告大京住宅流通の債務不履行のために、別紙物件目録一記載の建物及び土地持分（以下「本件物件一」という。）の購入代金について本来許されない住宅ローンの融資がなされ、原告がその借入金債務について連帯保証をして弁済を余儀なくされたため損害を被ったと主張して、その賠償を求めた事案である。

１ 　争いのない事実等

（一）　原告は、平成元年一〇月二日、被告大京住宅流通及び千代田生命保険相互会社（以下「千代田生命」という。）との間で、次の内容の住宅ローン保証に関する契約（以下「本件住宅ローン契約」という。）を締結した（争いの事実及び甲一）。

(1) 　千代田生命は、原告の連帯保証に基づき、被告大京住宅流通が販売もしくは媒介する不動産の購入資金を借り入れることを希望する者に所定の条件で貸し付ける。

(2) 　原告は、保証を適当と認めるときは、融資希望者と保証委託契約を締結し、前項の債務を連帯保証する。

(3) 　融資を受けた者が、千代田生命に差し入れた金銭消費貸借契約証書の条項により期限の利益を喪失したときは、千代田生命は、原告に対し、保証債務の履行を請求することができる。

(4) 　被告大京住宅流通は、融資希望者もしくは債務者の信用状態または債務の履行に重大な影響を与える事実が発生するおそれがあること、または発生したことを知った場合は、遅滞なく原告及び千代田生命に通知し、債権保全に協力する。

(5) 　被告大京住宅流通が販売もしくは媒介する不動産について、原告または千代田生命が調査を行う場合には、被告大京住宅流通はこれに協力する。

(6) 　被告大京住宅流通は、融資希望者から必要書類一式（借入申込書、保証委託申込書、所得を証明する書面、売買契約書、物件説明書、金銭消費貸借契約証書、印鑑証明書等）を徴求し、融資条件の充足を点検の上、原告に送付する。原告は、被告大京住宅流通からこれらの書類の送付を受けたとき、その書類に基づき融資希望者の信用調査および担保物件の調査を行う。

(7) 　原告が審査により保証を適当と認めたときは、その旨を千代田生命及び被告大京住宅流通に通知し、被告大京住宅流通は、融資及び抵当権設定登記に必要な書類を整え、融資及び登記手続の業務一切を代行する。

（二）　佐々木実（以下「佐々木」という。）は、平成七年一一月二〇日、被告アルフレックスの従業員であった津曲高宏（以下「津曲」という。）及び被告大京住宅流通の従業員であった両角吉士（以下「両角」という。）の立ち会いのもとに、本件物件一を被告大京住宅流通の仲介で被告アルフレックスから売買代金額二四〇〇万円で買い受けた旨の売買契約書（甲三）及び千代田生命に対して右売買代金のうちの二一六〇万円の融資を求めその保証委託を原告に申し込むとの内容の千代田生命住宅ローン保証委託申込書（甲五）を作成した。

（三）　右各書面は、住宅ローン融資及び保証委託申込に必要な他の書類一式とともに被告大京住宅流通を通じて原告に提出され、原告は、右の融資及びこれに伴う保証を可と判断し、その旨千代田生命に通知し、千代田生命は、平成七年一二月二一日、二一六〇万円を次の約定で佐々木に貸し付け、原告は、右同日、千代田生命に対して右借入金債務について連帯保証した（甲六）。

弁済方法及び期限　元利均等償還方式で月額八万六七五六円を、平成八年一月から平成三七年一二月まで、毎月二七日払いで分割して支払う。

利息　年二・六二五パーセント

（四）　その後、佐々木が右借入金債務の支払いを怠ったため、原告は、連帯保証人として平成九年一二月二五日、千代田生命に対し二一六〇万一五一六円を弁済した（甲八）。

（五）　佐々木は、平成一〇年四月一七日、破産宣告を受け、右融資金が弁済される見込みはない（甲九）。

２ 　争点

（一）　被告アルフレックスの不法行為責任（使用者責任）の有無

（二）　被告大京住宅流通の不法行為責任（使用者責任）の有無

（三）　被告大京住宅流通の債務不履行責任の有無

（四）　損害賠償額

３ 　争点についての当事者の主張

（一）　争点（一）について

(1) 　原告

被告アルフレックスの従業員である津曲は、佐々木及び被告大京住宅流通の担当者の両角と意思を通じ、実際には佐々木が自己資金もなく本件物件一を二四〇〇万円よりも低い値段で買い受けたのに、自己資金もあり売買代金二四〇〇万円で買い入れたかのような内容虚偽の売買契約書や重要事項証明書等を作成し、これらによって原告及び千代田生命を欺き、千代田生命に二一六〇万円を融資させ、原告に連帯保証させて損害を負わせたものである。したがって、被告アルフレックスは、津曲の使用者として、原告が被った損害を賠償する責任がある。

(2) 　被告アルフレックス

原告の主張を争う。

津曲が原告主張のような行為を行っていたとしても、被告大京住宅流通は千代田生命のために融資及び登記手続の業務一切を代行する代理人の立場にあった。そして、大京住宅流通の担当者である両角は、津曲の行為が被告アルフレックスの職務権限内において適法に行われたものではなく、融資申込が詐欺行為であることを知り又は重大な過失により知らないでこれに応じる手続を行ったものであるから、千代田生命や千代田生命の地位を受け継いだ原告は、右融資による損害を被告アルフレックスに請求することはできない。

（二）　争点（二）について

(1) 　原告

被告大京住宅流通の従業員であった両角は、本件物件一の売買につき、買主である佐々木に自己資金がなく、しかも実際の売買価格が契約書上の二四〇〇万円よりもかなり低いことを知りながら、または、提携業者として更には不動産仲介業者として当然果たすべき注意義務を果たせばこれを知り得たにもかかわらず、被告アルフレックスと共同して、千代田生命及び原告をして佐々木に返済能力があり、また本件物件一の売買価額は二四〇〇万円と誤信させ、佐々木に対する融資を実行させ、原告に連帯保証契約を締結させた。したがって、両角は被告アルフレックスと共同して詐欺行為を行ったものであり、被告大京住宅流通は使用者として原告が被った損害を賠償する責任がある。

(2) 　被告大京住宅流通

原告の主張を争う。

両角は、本件物件一の買主である佐々木に自己資金がないことや実際の売買価格が契約書上の二四〇〇万円よりもかなり低いことを全く知らなかったし、これを知り得るような事情もなかった。したがって、両角が詐欺に加担したことはなく、また、過失もない。

（三）　争点（三）について

(1) 　原告

被告大京住宅流通は、本件物件一の売買について、本件住宅ローン契約上の義務に違反している。すなわち被告大京住宅流通は、買主の信用状態に重大な影響を及ぼす事実が発生したときは原告及び千代田生命に対し通知する義務があるが、佐々木の信用状態が悪いにもかかわらず、これを秘しまたは調査を尽くさずこの義務に違反した。さらに、被告大京住宅流通は、仲介した物件を調査するについて協力する義務があるがこの義務にも違反して、売買価格の水増しを故意または過失により是認し、担保評価も怠り、重要事項説明書も故意または過失により偽装し、千代田生命から佐々木に住宅ローンの融資をさせ、原告にその連帯保証をさせた。したがって、被告大京住宅流通は、右債務不履行によって原告の被った損害額を賠償する責任がある。

(2) 　被告大京住宅流通

原告の主張を争う。

本件住宅ローン契約上、住宅ローンの借主の返済能力の最終審査はあくまで原告のなすべき事柄であり、この点に関し被告大京住宅流通が原告に対して負っている義務は、融資の申込にあたって定型的に必要とされていた書類を徴求することや、借入金の債務の履行につき重大な事実が発生するおそれがあること、または発生したことを知った場合にその通知義務が定められているにすぎない。そして、被告大京住宅流通はこの契約上の義務には何ら反していない。

（四）　争点（四）について

(1) 　原告

被告らの不法行為もしくは債務不履行により原告の被った損害は、原告が千代田生命に弁済した二一六〇万一五一六円である。

仮に、原告が本件物件一に抵当権を有していることによりその担保価値を損害額から控除するとしても、現在の担保価値（競落価額）は九〇〇万円にすぎない。

(2) 　被告アルフレックス

原告の主張を争う。

(3) 　被告大京住宅流通

原告の主張を争う。

原告は、本件物件一について抵当権を有しているから、原告に生じた損害額は、原告が弁済した額から本件物件一の担保価値を差し引いて考えるべきであり、その担保価値は一一八〇万円である。そのうえ、右の担保価値は、抵当権設定後、原告や被告大京住宅流通の予測を超えて下落しており、右の担保によって保全されない原告の損害は、原告及び被告大京住宅流通の予見することのできなかった特別事情による損害である。

さらに、仮に、被告大京住宅流通の過失によって生じた損害があるとしても、原告には担保物件や借入人の信用状態の調査を全く行わなかった過失があり、これらの過失が損害を発生させた直接かつ決定的な要因であるから、過失相殺がなされるべきである。

二 　請求二について

本件は、被告東亜エステート、被告長嶋及び被告大京住宅流通の従業員の欺罔行為（不法行為）もしくは被告大京住宅流通の債務不履行のために、別紙物件目録二記載の建物及び土地持分（以下「本件物件二」という。）の購入代金について本来許されない住宅ローンの融資がなされ、原告がその借入金債務について連帯保証をして弁済を余儀なくされたため損害を被ったと主張して、その賠償を求めた事案である。

１ 　争いのない事実等

（一）　一の１の（一）に同じ。

（二）　宮崎一成（以下「宮崎」という。）は、平成七年五月二七日頃、被告大京住宅流通の担当者横野浩易（以下「横野」という。）の仲介により株式会社ジャパンコンストラクションシステムから本件物件二を代金五一三〇万円で買い受けた旨の売買契約書（甲一一）及び千代田生命に対して右売買代金のうちの四一〇〇万円の融資を求めその保証委託を原告に申し込むとの内容の千代田生命住宅ローン保証委託申込書（甲一三）を作成した。

（三）　右各書面は、住宅ローン融資及び保証委託申込に必要な他の書類一式とともに被告大京住宅流通を通じて原告に提出され、原告は、右の融資及びこれに伴う保証を可と判断し、その旨千代田生命に通知し、千代田生命は、平成七年六月二九日、四一〇〇万円を次の約定で宮崎に貸し付け、原告は、右同日、千代田生命に対して右借入金債務について連帯保証した（甲一四）。

弁済方法及び期限　元利均等償還方式で月額一九万三〇〇三円を、平成七年七月から平成三四年六月まで、毎月二七日払いで分割して支払う。

利息　年三・三七五パーセント

（四）　その後、宮崎が右債務の支払いを怠ったため、原告は、連帯保証人として、平成一〇年二月二六日、千代田生命に対し三七七一万六六五七円を弁済した（甲一六）。

２ 　争点

（一）　被告長嶋及び被告東亜エステートの不法行為責任の有無

（二）　被告大京住宅流通の不法行為責任（使用者責任）の有無

（三）　被告大京住宅流通の債務不履行責任の有無

（四）　損害賠償額

３ 　争点についての当事者の主張

（一）　争点（一）について

(1) 　原告

不動産仲介を業とする被告東亜エステートの代表取締役である被告長嶋は、宮崎及び被告大京住宅流通の担当者の横野と意思を通じ、実際には宮崎が自己資金もなく本件物件二を三五〇〇万円で買い受けたのに、売買代金五一三〇万円で買い入れたかのような内容虚偽の売買契約書や重要事項証明書等を作成し、これらによって千代田生命及び原告を欺き、千代田生命に四一〇〇万円を融資させ、原告に連帯保証させて損害を負わせたものである。したがって、被告東亜エステート及び被告長嶋は連帯して原告が被った損害を賠償する責任がある。

(2) 　被告長嶋及び被告東亜エステート

原告の主張を否認する。

（二）　争点（二）について

(1) 　原告

被告大京住宅流通の従業員であった横野は、本件物件二の売買につき、買主である宮崎に自己資金がなく、しかも実際の売買価格が三五〇〇万円であることを知りながら、または、提携業者として更には不動産仲介業者として当然果たすべき注意義務を果たせばこれを知り得たにもかかわらず、被告長嶋及び被告東亜エステートと共同して、千代田生命及び原告をして宮崎に返済能力があり、また本件物件二の売買価額は五一三〇万円と誤信させ、宮崎に対する融資を実行させ、原告に連帯保証契約を締結させた。したがって、横野は長嶋及び被告東亜エステートと共同して詐欺行為を行ったものであり、被告大京住宅流通は使用者として原告が被った損害を賠償する責任がある。

(2) 　被告大京住宅流通

原告の主張を争う。

横野は、本件物件二の買主である宮崎に自己資金がないことや実際の売買価格が三五〇〇万円であることを全く知らなかったし、これを知り得るような事情もなかった。したがって、両角が詐欺に加担したことはなく、また、過失もない。

（三）　争点（三）について

(1) 　原告

被告大京住宅流通は、本件物件二の売買について、本件住宅ローン契約上の義務に違反した。すなわち被告大京住宅流通は、買主の信用状態に重大な影響を及ぼす事実が発生したときは原告及び千代田生命に対し通知する義務があるが、宮崎の信用状態が悪いにもかかわらず、これを秘しまたは調査を尽くさずこの義務に違反した。さらに、被告大京住宅流通は、仲介した物件を調査するについて協力する義務があるがこの義務にも違反して、売買価格の水増しを故意または過失により是認し、担保評価も怠り、重要事項説明書も故意または過失により偽装し、千代田生命から宮崎に住宅ローンの融資をさせた。したがって、被告大京住宅流通は、右債務不履行によって原告の被った損害額を賠償する責任がある。

(2) 　被告大京住宅流通

原告の主張を争う。

本件住宅ローン契約上、被告大京住宅流通の負っている義務は前記一の３の（三）に主張のとおりであり、被告大京住宅流通はこの契約上の義務には何ら反していない。

（四）　争点（四）について

(1) 　原告

被告らの不法行為もしくは債務不履行により原告が被った損害は、原告が千代田生命に弁済した三七七一万六六五七円である。

仮に、原告が本件物件二に抵当権を有していることによりその担保価値を損害額から控除するとしても、現在の担保価値（競落価額）は一六〇〇万円にすぎない。

(2) 　被告東亜エステート及び被告長嶋

原告の主張を争う。

(3) 　被告大京住宅流通

原告の主張を争う。

原告は、本件物件二について抵当権を有しているから、原告に生じた損害額は、原告が弁済した額から本件物件二の担保価値を差し引いて考えるべきであり、その担保価値は三二八〇万円である。そのうえ、右の担保価値は、抵当権設定後、原告や被告大京住宅流通の予測を超えて下落しており、右の担保によって保全されない原告の損害は、原告及び被告大京住宅流通の予見することのできなかった特別事情による損害である。

さらに、仮に、被告大京住宅流通の過失によって生じた損害があるとしても、原告には担保物件や借入人の信用状態の調査を全く行わなかった過失があり、これらの過失が損害を発生させた直接かつ決定的な要因であるから、過失相殺がなされるべきである。

第三争点に対する判断

一 　請求一について

１ 　争点（一）（被告アルフレックスの不法行為責任）について

（一）　証拠（甲三ないし六、一七、乙一〇、一五、丙一、証人佐々木実、同津曲高弘、同両角吉士、同高橋俊）によれば、次の事実が認められる。

(1) 　被告アルフレックスは、平成七年一〇月頃、本件物件一を購入し、六本木にあるヒロホームズなる会社に売買代金一六五〇万円で売却することになった。

(2) 　被告アルフレックスの嘱託社員であった津曲は、ヒロホームズの堤なる人物から、「本件物件一についてオーバーローンを組みたいので、ローンを組む会社を紹介して欲しい。二四〇〇万円の売買契約で手付金なし。二一六〇万円のローンを組んでくれるところを探して欲しい。」との要求を受け、これに応じ、知人を介して被告大京住宅流通の両角に連絡を取り、被告アルフレックスが被告大京住宅流通の仲介により本件物件一をエンドユーザー（ヒロホームズからの買主）である佐々木に直接売買したかのような形をとって右のようなローンを組むことを依頼し、その承諾を得た。

(3) 　ところで、佐々木は、平成七年一一月当時、いわゆるサラリーマン金融等からの借入金の返済に追われており、電話ボックスで融資を行うとのチラシを見て連絡したところ、六本木のヒロホームズなる会社の堤なる人物から津曲を紹介され、堤や津曲から、「マンションを購入し実際の代金よりも多い金額でローンを組むと、一〇〇万円以上の現金を渡せる。ローンの返済は物件の賃料でまかなうから心配ない。」と言われ、これに応じることにした。

(4) 　佐々木は、堤や津曲の指示に従い、平成七年一一月二〇日、被告大京住宅流通の渋谷店を訪れ、津曲らの立ち会いの下に、佐々木が本件物件一を被告アルフレックスから売買代金二四〇〇万円で買い受け、そのうち二四〇万円は手付金として自己資金で支払ったかのような虚偽の内容の売買契約書（甲三）を作成した。また、その際、佐々木は、津曲らの指示の下に、本件物件一を本人の居住用として二四〇〇万円で購入したが自己資金が二四〇万円であるので残金二一六〇万円の融資を申し込むとの虚偽の内容の千代田生命住宅ローン保証委託申込書を作成した。

(5) 　その後、これらの書類が被告大京住宅流通を通じて原告に提出され、これに基づいて前記第二の一１の（三）のとおり、千代田生命からの融資及び原告の連帯保証が行われた。

（二）　右認定事実によれば、被告アルフレックスの従業員であった津曲は、佐々木らと共同して、佐々木が被告大京住宅流通の仲介により本件物件一を売買代金二四〇〇万円で買い入れ手付金二四〇万円を支払ったかのような内容虚偽の売買契約書や住宅ローン保証委託申込書等を作成し、これによって千代田生命及び原告を欺き、千代田生命から佐々木に二一六〇万円の融資をさせるとともに右借入金債務について原告に連帯保証させ、その結果、原告に損害を及ぼしたものといえる。

（三）　被告アルフレックスは、被告大京住宅流通が千代田生命のために融資及び登記手続の業務一切を代行する代理人の立場にあったこと、被告大京住宅流通の担当者であった両角は津曲の行為が被告アルフレックスの職務権限内において適法に行われたものではなく融資申込が詐欺行為であることを知り又は重大な過失により知らないでこれに応じる手続を行ったものであることを理由に、千代田生命や千代田生命の地位を受け継いだ原告は、右融資による損害を被告アルフレックスに請求することはできないと主張する。

しかし、前記第二の一の１の（一）に見た千代田生命及び原告と被告大京住宅流通の間の本件住宅ローン契約においては、被告大京住宅流通は、融資希望者から融資申込に関する必要書類一式を徴求して融資条件の充足を点検の上原告に送付するものと定められているものの、融資の可否に関する審査・判断は原告及び千代田生命において行うものとされており、被告大京住宅流通は融資の可否の判断について原告や千代田生命の代理人の立場にあったものということはできない。そうすると、被告アルフレックス主張のように、被告アルフレックスの津曲らが融資申込に関する虚偽の内容の書類を提出することを被告大京住宅流通の両角が知りながらこれに加担したとしても、共同して原告や千代田生命を欺いたことになるもので、被告アルフレックスが不法行為責任（使用者責任）を免れるものとは解されない。

２ 　争点（二）（被告大京住宅流通の不法行為責任）について

（一）　証拠（右一の１の（一）に挙示のもの）によれば、次の事実が認められる。証人両角吉士の証言中右認定に反する部分は、右各証拠に照らして採用することができない。

(1) 　佐々木が、津曲の指示に従い、平成七年一一月二〇日、被告大京住宅流通の渋谷店を訪れ、前記のとおり署名・押印して作成した虚偽の内容の売買契約書や住宅ローン保証委託申込書等はいずれも被告大京住宅流通の両角が文面を準備していたものであった。そして、右売買契約書や重要事項説明書では右売買を仲介したのは被告大京住宅流通であり、重要事項説明をしたのは宅地建物取引主任者である伊橋秀鎭（以下「伊橋」という。）であるかのように記載されているのに、実際に立ち会ったのは伊橋ではなく両角であり、同人は、買主である佐々木に対して本件物件一や売買契約の内容について全く説明をせず、また、何らの質問・確認もしないまま、売買契約書や重要事項説明書等に署名・押印させた。

(2) 　本件物件一には賃借人がおり、前記のとおり、佐々木は、かねてから堤らからこの賃料収入があることが無資力の佐々木でもオーバーローンで本件物件一を購入しうる理由であると説明されていた。ところが、右重要説明書には、第三者による占有がないものと記載され、また、両角が佐々木に署名・押印させた住宅ローン保証委託申込書にも購入物件の用途は本人居住であり平成八年一月三〇日入居予定と記載されていた。そして、両角は、この点についても佐々木に何ら確認を求めることなく、むしろ、「本件物件一に入居する予定かどうかの問い合わせがあった場合は、入居の予定ですと答えて下さい。」と述べた。

(3) 　また、右売買契約書では、売買契約締結時に二四〇万円の手付金を支払うものと記載されており、右住宅ローン保証委託申込書にも自己資金が二四〇万円あるので二一六〇万円の融資を申し込むとの記載がなされていたのに、佐々木は売買契約締結の席上この手付金を支払わなかったが、両角はこの点について佐々木や津曲らに対して何ら尋ねることはなかった。そして、両角は、津曲に両角の準備していた手付金の領収証の用紙に被告アルフレックスの印を押させた上、コピーを取り、この領収証を佐々木でなく津曲に対して交付し、津曲がこれを佐々木に交付しないことについても何も言わなかった。

(4) 　また、被告大京住宅流通では、仲介手数料は売買契約成立時と売買代金決済時に半金ずつ支払いを受けることとなっていたが、両角は、右売買契約成立時には佐々木に対して何らの請求もせず、これについて言及もせず、その後、住宅ローンの融資がなされた後にその中から支払いを受けた。佐々木は、かねて堤らから手数料を含めて佐々木の持ち出しは一切ないとの説明を受けており、両角の行動は、佐々木が受けていた右のような説明と符合するものであった。

(5) 　津曲は、平成一〇年一二月一〇日、被告アルフレックスの訴訟代理人の事務所で事情を説明し、その説明内容を記載した陳述書（丙一）に署名・押印したが、この陳述書中では、右の経緯について、「知人に、『オーバーローンを組んでくれる会社を紹介してほしい。』と頼んだところ、この知人は被告大京住宅流通の両角に連絡し、両角はすぐに了解してくれたとのことでした。」と述べている。

（二）　右認定のとおり、(1) 両角は、既に実際上売買の仲介が成立している本件物件一の取引について、もっぱら千代田生命の住宅ローン融資や原告の連帯保証をさせるために、被告大京住宅流通として仲介したとの形式を整えたこと、(2) そして、両角が文面を準備し、平成七年一一月二〇日に被告大京住宅流通の渋谷店で佐々木に署名・押印させた本件物件一の売買契約書や、住宅ローン保証委託申込書、重要事項説明書等には、売買代金額、手付金（自己資金）の有無、本件物件一の占有状況や買主の自己使用の有無などに関して虚偽の内容が記載されていたこと、(3) 両角がこれらの内容が虚偽であることを知らなかったとすれば、堤や津曲らとしてもこのことが契約締結手続に際して両角に発覚しないよう事前に佐々木と打ち合わせるはずであるのに、このようなことは一切なされなかったこと、(4) また、これらの書面では、宅地建物取引主任者である伊橋が重要事項を説明するものと記載されているのに、実際には伊橋は立ち会わず、両角が立ち会い、これらの事項について何らの説明をしないという宅地建物取引業法の規定にも反する異常な行動をとったうえ、ことさら本件物件一の自己使用の有無について問い合わせがあった場合は、この虚偽の記載内容に沿う応答をするように述べたこと、(5) 右売買契約書等では、売買契約締結時に二四〇万円の手付金を支払うものと記載されていたのに佐々木はこの手付金を支払わなかったが、両角はこの点について佐々木や津曲らに対して何ら尋ねることがなかっただけでなく、実際には手付金が交付されることはないことを知っているととれる行動をとっていたこと、(6) 両角は、本来、売買契約成立時に請求すべき仲介手数料について請求も何らの言及もせず、佐々木の手元に自己資金のないことを知っているととれる行動をとったこと、(7) 津曲が、前記のような内容の陳述書を作成しており、この陳述書中でことさら虚偽の事実を述べるような事情も認められないことなどに照らすと、両角は、右のような売買契約書等の記載内容が虚偽のものであることを認識していたものと認められる。

そして、右のような事項は、融資の可否を判断するにあたって重要な事項であり、原告としても、自己資金（手付金）がなく売買価格が水増しされている者の住宅ローン申込であることなどが判明していれば、融資を可と判断したりその借入金債務について連帯保証することはなかったことが明らかであるから、両角は、津曲らとともに原告を欺いて住宅ローン融資とその借入金債務についての連帯保証をさせたものである。

したがって、被告大京住宅流通は、不法行為（使用者責任）に基づいて、被告アルフレックスと連帯して原告の被った損害を賠償する責任を負う。

３ 　争点（四）（損害賠償額）について

前記第二の一の１の事実及び第三の一の１、２の事実によれば、原告は被告アルフレックス及び被告大京住宅流通の不法行為により、平成九年一二月二五日、連帯保証に基いて二一六〇万一五一六円の弁済を余儀なくされたものであるが、証拠（甲一、二、二五）によれば、原告は佐々木に対する求償債権を担保するため本件物件一に抵当権を有しており、その担保価値は九〇〇万円と認められるから、原告の損害額は二一六〇万一五一六円から九〇〇万円を控除した一二六〇万一五一六円となる。

被告大京住宅流通は、損害賠償額の算定にあたっては、抵当権設定後本件物件一の担保価値が原告や被告大京住宅流通の予測を超えて下落した点を考慮すべきであると主張する。しかし、前記のとおり、原告は被告らの不法行為（欺罔行為）のために本来するはずのなかった住宅ローン融資の連帯保証を行い、その結果、弁済額相当の損害を被ったものであり、ただ、本件物件一に抵当権を有することによって実際に補填が見込まれる額の限度でその損害賠償額から控除されるにすぎないものであるから、同被告の主張は採用できない。

また、被告大京住宅流通は、損害賠償額の算定にあたり過失相殺がなされるべきであると主張するが、前記のとおり、津曲や両角は千代田生命や原告に住宅ローンの融資やその借入金債務の連帯保証をさせるために故意に虚偽の事実を申告する欺罔行為を行ったものであるから、これを信じた原告の過失を理由に過失相殺をなすべきものとは認められない。

二 　請求二について

１ 　争点（一）（被告東亜エステート及び被告長嶋の不法行為責任）について

（一）　証拠（甲一一ないし一三、一八、証人宮崎一成、同横野浩易）によれば、次の事実が認められる。

(1) 　宮崎は、平成七年四月ころ、その経営する会社の資金繰りに困り、知人で不動産業を営む被告東亜エステートの代表取締役である被告長嶋に相談したところ、同被告は、「保土ヶ谷に物件があり、これを買えば二〇〇万円の金が入り、財産もできる。」と勧めた。

(2) 　その後、宮崎は、被告長嶋から本件物件二につき、「この物件は被告東亜エステートが管理を任されており、賃借人がいるが、株式会社ジャパンコンストラクションシステムから宮崎が売買代金三五〇〇万円で買い受け、書面上は被告大京住宅流通の仲介のもとに代金五一三〇万円で買い受けた旨の売買契約書にサインすれば、二〇〇万円が手元に入り、ローンは賃料収入で支払うことができる。」と説明され、平成七年五月二七日頃、被告大京住宅流通の本社事務所で、被告大京住宅流通の担当者である横野の立会の下に、その旨の売買契約書（甲一一）に署名・押印した。右売買契約書では、売買契約締結時に宮崎が売買代金のうち三五〇万円を支払ったものと記載されていたが、宮崎はこの手付金を支払うことはなかった。また、その際、宮崎は、被告長嶋らの指示により、本件物件二を代金五一三〇万円で購入し自己資金が一〇三〇万円であるので千代田生命に四三〇〇万円の融資を求め、その保証委託を原告に申し込むとの内容の千代田生命住宅ローン保証委託申込書（甲一三）も作成したが、右のように自己資金があるとの記載内容も虚偽であった。

(3) 　これらの書類は、まもなくして被告大京住宅流通を通じて原告に提出され、これに基づいて前記第二の二の１の（三）のとおり、千代田生命からの融資及び原告の連帯保証が行われた。

(4) 　その後、宮崎の経営していた会社は倒産し、宮崎が右住宅ローンの借入金債務を弁済する見込みはない。

（二）　右認定事実によれば、被告東亜エステート及び被告長嶋は、実際には宮崎が自己資金もない状態で本件物件二を売買代金三五〇〇万円で買い受けるのに、これをあたかも代金五一三〇円で買い受け、自己資金が一〇三〇円もあるかのような虚偽の内容の売買契約書や住宅ローン保証委託申込書等を作成させ、これにより千代田生命や原告を欺き、千代田生命から宮崎に対して四一〇〇万円を融資させるとともに右借入金債務について原告に連帯保証させたものであるから、これにより原告の被った損害を賠償する義務を負うものである。

２ 　争点（二）（被告大京住宅流通の不法行為責任）について

（一）　証拠（右１の（一）に挙示のもの）によれば、次の事実が認められる。証人横野浩易の証言中、右認定に反する部分は、右各証拠に照らして採用することができない。

(1) 　宮崎は、右１の（一）のとおり平成七年五月二七日頃被告大京住宅流通の本社事務所を訪れる前に、被告長嶋から、「被告大京住宅流通の担当者の横野は親戚であり全部分かっているから言われたとおりサインしてくれればよい。」と告げられており、実際にも、宮崎が署名・押印した虚偽の内容の含まれた売買契約書や住宅ローン保証委託申込書等は、被告大京受託流通の横野がその文面を記載して準備していたものであり、横野は、これに署名・押印を求めるについても、その内容について宮崎に対して何らの説明や確認を求めることをしなかった。また、右売買契約書や重要事項説明書では、横野が担当の宅地建物取引主任者とされていたが、横野はこの重要事項説明書の内容についても読み上げたり説明したりせず、同説明書に宮崎の署名・押印を求めただけであった。さらに、右売買契約書では、売買契約締結時に宮崎が売買代金のうち三五〇万円を手付金として支払うものと記載されていたのに宮崎はこの手付金を支払うことはなかったが、この点についても横野は何らの質問や確認等もしなかった。

(2) 　横野は、千代田生命が行う住宅ローンは自己使用目的の住宅の取得の場合になされるものであることを知っていたが、本件物件二は賃借人がいることを長嶋から知らされても何ら問題としなかった。また、右の重要事項説明書では本件物件二には第三者の占有がないものと虚偽の内容が記載されていることも問題とせず、宮崎に対してこの点も何ら説明しなかった。

(3) 　被告大京住宅流通では、仲介手数料は売買契約成立時と売買代金決済時に半金ずつ支払いを受けることとなっていたが、横野は、右売買契約成立時には佐々木に対して何らの請求もせず、また、これについて言及もしなかった。その後、千代田生命から宮崎に対する融資がなされた後の平成七年六月三〇日頃、宮崎や被告長嶋及び横野らが再び被告大京住宅流通の本社事務所に集まり、この融資金四一〇〇万円を被告長嶋が分配したが、その際、長嶋は右融資金の中から宮崎が被告大京住宅流通に支払うべき仲介手数料として一六二万円余を横野に支払い、横野は、売買契約成立時と右代金決済時に仲介手数料が半金ずつ支払われたかのような内容の二通に分けた領収証を宮崎に交付した。

(4) 　本件訴訟の提起に先立ち、被告長嶋から宮崎に対し、再三にわたり、横野が右のようなオーバーローンの仕組みについて知っていたというのは宮崎の勘違いであったこととして辻褄を合わせてほしいと依頼する電話がなされた。

（二）　右認定のとおり、宮崎が被告長嶋の指示に従って、手元資金が全くないまま売買代金額を水増しした住宅ローンの貸付を受ける手続をするため被告大京住宅流通の本社事務所を訪れるに先だって、被告長嶋が「横野は親戚であり全部分かっているから言われたとおりサインしてくれればよい。」と述べたこと、そして、実際にも横野は売買契約に立ち会う宅地建物取引主任者でありながら、重要事項の説明等を何らなさず、もっぱら住宅ローンの融資申込に必要な売買契約書や住宅ローン保証委託申込書、重要事項説明書等の書類に署名・押印を求めるだけであり、宮崎に自己資金がなく売買契約締結時に手付金や仲介手数料を支払わないことを当然とする態度をとったことなど右の一連の事実に照らすと、宮崎が自己資金のないまま売買代金額を水増しした住宅ローンの融資申込をするものであることを知りながらこれに加担したものと認められる。

そして、右のような事項は、融資の可否を判断するにあたって重要な事項であり、原告としても、自己資金がなく売買価格が水増しされている者の住宅ローン申込であることなどが判明していれば、融資を可と判断したりその借入金債務について連帯保証することはなかったことが明らかであるから、横野は、被告長嶋や被告東亜エステートらとともに原告を欺いて住宅ローン融資とその借入金債務についての連帯保証をさせたものである。

したがって、被告大京住宅流通は、不法行為（使用者責任）に基づいて、被告長嶋及び被告東亜エステートと連帯して原告の被った損害を賠償する責任を負う。

３ 　争点（四）（損害賠償額）について

前記第二の二の１の事実及び第三の二の１の事実によれば、原告は、被告東亜エステート、被告長嶋及び被告大京住宅流通の不法行為により、平成一〇年二月二六日、連帯保証に基づいて三七七一万六六五七円の代位弁済を余儀なくされたものであるが、証拠（甲一、一〇、二六）によれば、原告は宮崎に対する求償債権を担保するため本件物件二に抵当権を有しており、その担保価値は一六〇〇万円と認められるから、原告の損害額は三七七一万六六五七円から一六〇〇万円を控除した二一七一万六六五七円となる。

被告大京住宅流通は、損害賠償額の算定にあたっては、抵当権設定後本件物件二の担保価値が原告や被告大京住宅流通の予測を超えて下落した点を考慮すべきであるとか、過失相殺がなされるべきであると主張するが、前記一の３と同様の理由で採用することができない。

三 　まとめ

以上によれば、原告の本訴請求は、請求一については、被告アルフレックス及び被告大京住宅流通に対して連帯して前記損害額一二六〇万一五一六円及びこれに対する平成九年一二月二六日から支払済みまで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める限度で理由があり、請求二については、被告東亜エステート、被告長嶋及び被告大京住宅流通に対して連帯して前記損害額二一七一万六六五七円及びこれに対する平成一〇年二月二七日から支払済みまで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める限度で理由があるが、その余は理由がないこととなる。

（裁判官　西村則夫）

別紙　物件目録

一

（一棟の建物の表示）

所在　八王子市南町一七番地一

建物の番号　　サンビュー南町

構造　鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根九階建

床面積　一階　　　　　二六一・三八平方メートル

二階乃至三階　二三三・二三平方メートル

四階乃至八階　一二三・三七平方メートル

九階　　　　　一一一・二三平方メートル

（敷地権の目的たる土地の表示）

土地の符号　一

所在及び地番　八王子市南町一七番一

地目　宅地

地積　四七五・四三平方メートル

（専有部分の建物の表示）

家屋番号　南町一七番一の二〇三

建物の番号　　二〇三

種類　居宅

構造　鉄筋コンクリート造一階建

床面積　二階部分　三八・三七平方メートル

（敷地権の表示）

土地の符号　一

敷地権の種類　所有権

敷地権の割合　一一万三六六三分の三八三七

二

（一棟の建物の表示）

所在　横浜市保土ヶ谷区保土ヶ谷町三丁目一九一番地一

建物の番号　　アクトピア保土ヶ谷

構造　鉄筋コンクリート造陸屋根地下一階付四階建

床面積　一階　三七三・八八平方メートル

二階　三八五・五四平方メートル

三階　三四五・八〇平方メートル

四階　二六三・七九平方メートル

地下一階　　三二六・六三平方メートル

（敷地権の目的たる土地の表示）

土地の符号　一

所在及び地番　横浜市保土ヶ谷区保土ヶ谷町三丁目一九一番一

地目　宅地

地積　七一〇・六四平方メートル

（専有部分の建物の表示）

家屋番号　保土ヶ谷町一九一番一の三〇二

建物の番号　　三〇二

種類　居宅

構造　鉄筋コンクリート造一階建

床面積　三階部分　八九・二〇平方メートル

（敷地権の表示）

土地の符号　一

敷地権の種類　所有権

敷地権の割合　一二万四九一七分の九四一五

以上